國稅發200931號文解讀

導讀：對照國稅發[2001]142號、國稅發[2006]31號兩文，小編關注到國稅發[2009]31號文有以下內容顯得較為重要，接下來向大家詳細說明。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四條明確規定：稅務機關不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。

（二）計稅毛利率“重生”

國稅發[2009]31號文第八條對于企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率規定了最低幅度，與國稅發[2006]31號規定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經濟適用房等項目外）。

（三）委“外”銷售 傭金標準統一

國稅發[2009]31號文第二十條規定：“企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。”這與原適用于外商投資房地產開發企業的扣除標準是一致的，也就是說從此內資、外資房地產企業委“外”銷售時，傭金的扣除限額統一為委托銷售收入的10%。

（四）自用產品折舊扣除有限制

國稅發[2009]31號文規定：轉為自用的開發產品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與《國稅發[2006]31號》的規定相比區別明顯，但對企業的最終影響不大。如果房地產企業將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產”的計稅余值應該是未扣除折舊后的原值了。

（五）明確了計稅成本對象的確定原則

這是國稅發[2009]31號文的新規定，即企業在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。需要注意的是，成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

（六）確定了成本分配方法

國稅發[2009]31號文對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。

（七）直面“預提費用”

多少年以來，“預提費用”不論是對房地產企業工作的同仁而言，還是對從事房地產行業稅收征管、稽查的人士而言，都是稅收征納雙方分岐嚴重的地方。 

為此，國稅發[2009]31號文第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。其三、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

同時，第三十四條規定：“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。”

（八）歷史遺留問題的解決

國稅發[2009]31號文第三十八條規定：“從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。”

以上就是一些國稅發200931號文的改變和關注點，希望對大家有參考價值。如果還需要更多的財會知識，歡迎持續關注會計學堂，多位老會計在線為大家解疑答惑。