土地增值稅征收辦法

土地增值稅征收辦法

1、土地增值針對哪些單位和個人征收

《土地增值稅暫行條例》（國務院令138號，1993年12月13日）第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]006號,1995年1月27日）第二至五條：轉讓，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。

地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

附著物,是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。

收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經營者。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號，1995年5月25日）

贈予，是指如下情況：

房產所有人、土地使用權人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

房產所有人、土地使用權人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

二、土地增值稅針對哪些業務征收

《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發〔1995〕110號，1995年3月16日）

根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

在哪些情況下要對土地增值稅實行核定征收

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）文件規定：

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

土地增值稅征收辦法相關的知識點上文作了簡略的介紹。土地增值稅的體系較為復雜。文件多，地方性規定也多，實務操作問題也較多。要想掌握該稅種，需要理論結合實踐，通過項目來熟悉。